다주택 등록주택임대사업자 상생임대인 혜택과 양도세 비과세 조건

기재부에서 발표한 다주택자와 등록 주택

임대사업자의 상생 임대인 인정조건과 혜택

내용을 예시를 통해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

등록 주택임대사업자의 임대주택도 상생 임대인이

혜택이 아래에 요건만 충족하면 가능합니다.

등록 임대주택사업자는 임대료 연  5% 이하 인상과

장기간의 의무임대 등 각종 공적의무 부담하는 점을

감안 시 상생 임대주택 특례를 제한하지 않는 것이

형평성에 부합하여 등록 임대주택사업자의

임대주택도 상생 임대주택이 가능합니다.

 

 

 

 

등록 임대주택사업자의 거주주택은 불가하며

임대주택 등록한 임대주택만 가능합니다.

등록 주택임대사업자가 임대 등록한 주택이

3 주택 이상 있을 때 3 주택을 다 받는 것이 아니라

그 임대주택 중 다 처분하고 남은 1개 주택에

대해서만 상생 임대주택 가능하며 최종적으로 

양도되는 1 주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

 

 

 

양도세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에

1세대 1 주택인 경우에만 적용하며 다주택자도

상생 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.

임대개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택

양도 시 필히 1 주택자로 전환하여야 거주요건

2년 면제 혜택을 받을 수가 있습니다.

 

 

 

예를 들어 보자면 이렇습니다.

2020년 2년 보유 2년 거주요건 주택 c는

상생 임대주택으로 2년 거주를 하지 않아도

거주한 것으로 간주하며 양도세 비과세 받을 수

있으며 12억 이상 초과일 때

12억까지 비과세 되며 초과분에 대한 양도세

차익 부분에서 장기 특별공제 2년 거주한 걸로

간주하면 연 4% 2년 보유 8% 세율 적용을

받을 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

상생 임대차 계약으로 인정받기 위해서는 직전

임대차 계약 대비 임대료 5% 인상을 준수해야 하며

직전 임대차 계약이란 거주주택 갑이 주택을 취득한

후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다.

즉 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과

임차인 병  체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는

직전 임대차 계약에 해당하지 않습니다.

 

 

 

 

 

이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차

계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 건은

임대주택 순증 효과 등 감안 시 부적절합니다.

직전 임대차 계약이란 직전 임대차 계약이랑 현재

임대차 계약 임대인이 동일할 때 상생 임대인

혜택을 받을 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

임대인은 동일하고 임차인이 다른 경우

임대인 갑과 임차인 을이 임대료 1000만 원 계약

만료로(직전 임대차 계약) 하고

임대인 갑이 임대료 5% 인상과 임차인 병과 105로

계약했을 때 임대인은 상생 임대차 계약으로

인정받을 수 있습니다.

직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약의 계약 주체와

임대인 동일 임차인 동일한 경우와

직전 계약 1년 6개월 유지 상생 임대차 계약은 2년

유지할 경우 상생 임대인 혜택 가능합니다.

 

 

 

예를 들어 임대인 갑이 임차인 을과 직전 임대차

계약을 하고 임차인 을이 퇴거 후 몇 개월

공백기간이 있었으며 임대인 갑이 임차인 병과

임대차 계약을 하고 2년 이상 유지하면 상생 임대인

혜택이 가능합니다.

직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 사이에

시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 

상생 임대인 혜택이 가능합니다.

두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여

유지될 필요는 없습니다.

 

상생 임대차 계약을 언제까지 체결해야

상생 임대주택으로 인정받을 수가 있는지를 보면

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의

기간 중에 체결해야 하며 계약금을 실제로

지급받은 사실이 확인되어야 합니다

직전 임대차 계약이 존재해야 하고 이 직전

임대차 계약 2023년 6월 30일까지 계약금을

입금한 계약건을 1년 6개월 계약 유지해야 

상생 임대인 혜택을 받을 수가 있습니다.

 

 

 

계약갱신청구권 행사에 따른 계약도

상생 임대차 계약으로 인정이 가능합니다.

1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년

거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고

임대인이 입주하는 경우를 방지하기 위함입니다.

 

 

임대주택이 다가구주택인 경우 상생 임대주택으로

인정받기 위해 각호(세대) 별로 상생 임대차 계약을

체결하는 것은 세대 수가  19세대 이하 등 건축법

시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 

추후 양도 계획에 따라 다릅니다.

주택 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든

호의 상생 임대차 계약을 체결해야 합니다.

 

 

 

 

 

그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우

각 호별로 상생 임대차 계약 체결 여부에  따라

상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우

일반적인 주택과 같이 다가구 주택 자체를 1 주택

으로 보며 독립 구획별 양도 시 해당 양도 구획을

1 주택으로 봅니다.

 

 

직전 임대차 계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과

상생 임대차 계약에 따른 의무임대기간 2년은 

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로

판정합니다

직전 임대차 계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월

이상 이어야 하므로 계약기간과 실제 임대기간이

상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

 

 

 

 

다주택자나 등록 주택임대 사업자들의  최종

1 주택 양도세 비과세 혜택인 상생 임대인

혜택으로 많은 사람들이 양도세 비과세 혜택

누려보기를 기원합니다.

지금까지 부아녀 세금이야기입니다.