[가즈아~]소액빌라 투자로 서울 아파트 내집마련 방법 알아보기~

 

 

오늘은 재개발이 될 만한 지역에 갭 투자로

조합원으로 새 아파트  내 집 마련하는

방법에 대해서 이야기해보겠습니다.

요즘 부동산 가격이 상승하면서 서울에

내 집 마련하기가 더 어려워졌습니다.

그러나 내 집 마련할 때 꼭 청약만

있는 것은 아닙니다.

생각하는 관점을 조금만 다르게 한다면

그리 어려운 일은 아닌 것 같습니다.

 

 

 

 

 

두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새집 다오

노래가 다 알고 계시지요

저의 경험담을 이야기해 보겠습니다.

주택임대사업자이면서 수도권에

거주하고 있습니다.

앞서 올린 글을 읽어보신 분은 알고

계실 거라고 생각합니다만 처음 들어오신

분이 많이 있으니 말씀을 드립니다.

제가 임대 등록한 주택은 모두 서울내

재개발 가능한 지역의 주택입니다.

 

 

 

 

 

 

 

예전에 일이지만

저 역시도 경기도에 거주하다가 보니

서울시에 아파트를 분양을 받으려고

청약저축도 넣어보고 아파트 청약에

대해서 알아보았습니다. 그러나 청약저축과

서울시 거주요건도 채워야 하고 거주요건을

채운다고 분양받을 수 있는 건 아니었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

청약저축에 가입하고 15년이 지나도

아파트 분양은 꿈도 못 꾸는 걸 보고나서  

아~

이건 아니구나 하고 다른 방법을 찾은 것이

재개발 지역에 투자를 알아보았으며

재개발 투자가 훨씬 더 새 아파트 가질 수

있는 기회가 빠르다는 것을 알고

재개발 투자를 선택하게 되었습니다.

 

 

 

 

저의 앞서 올린 글에 재개발 지역으로 변신

가능한 입지에 대해서 글을 올려놓았습니다.

두껍이가 새 집을 줄것 같은

재개발이 가능한 지역을 잘 선택하여서 

그 지역에 주택을 매수해서 재개발을

기다리면 쉬운 방법으로 서울에

새 아파트 내 집 마련이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

재개발사업 초기 단계에  정비구역

지정이나 추진위원회 설립 조합 설립

단계에서 투자한다면 새 아파트를

취득할 때까지 시간이 오래 걸리겠지만

꼭 오래 걸리는 법은 없는 것 같습니다.

저 같은 경우 용산구 주택을 매수한 지

3년이 지나면서 서울 신통 기획 재개발에

구역 지정이 되었던 것처럼요~

 

 

 

 

 

 

 

물론 재개발 투자는 길게 10년을 보고

해야 하는 건 맞습니다.

저 역시도 10년을 보고 투자했습니다.

10년 내에 재개발 소식만 들려와도

일단은 로또라고 생각하고 느긋하게

새 아파트 될 때까지 기다리면 됩니다.

그러나 꼭 초기 단계에 투자해야 하는

것은 아닙니다.

입지가 좋고 사업성이 보장된 곳이라면

사업 수익성을 정확하게 파악할 수 있는

관리처분 인가 이후에도 투자하여서

수익을 낼 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

저의 부동산 투자는 전세보증금을 레버리지를

이용한 투자 방법으로  갭 투자 방식입니다.

투자 방법은 짧은 시간에 사고팔 수 있는 

분양권 투자와 입주까지 길게

투자하는 방법이 있습니다.

그러므로 재개발 투자는 시기별로

다양하게 투자 계획을 세우면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

재개발사업은 진행 단계별로 가격이

상승하는 구간이 있습니다.

조합설립인가 사업시행인가 관리처분 인가

직후 프리미엄이 많이 형성되며

단계별로 직전에 매수해 프리미엄이 높은

가격으로 매도해서 시세차익을 얻는

단기투자도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

조합 설립 전후나 사업시행인가 전후

부동산을 매수해 새 아파트가 되고

입주 후에도 실거주하며 더 시세 상승을

기대해  높은 수익을 내고 매도하는 것이

재개발 투자의 매력이라고 생각합니다.

재개발 지역을 선택해서 임대주택을

매수했으며 매수하여 임대 등록한

주택이 재개발 구역 지정으로

예비 조합원이 되었습니다

 

 

 

 

 

 

재개발사업이 지지부진하여 오랫동안

투자금을 회수하지 못하거나

예상 금액보다 감정평가금액이 낮게

나오거나 조합원 분양가가 예상보다

비싸거나 추가분담금이 지나치게

많이 나오는 일도 있습니다.

이러한 위험부담을 낮추는 방법은

관리처분 인가 이후에 투자한다면

위험 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

관리처분 인가가 났다는 것은 재개발

사업이 80% 이상 진행된 것으로

관리처분 인가 단계에선 조합원 개개인의

감정평가금액 조합원 분양가 추가분담금

등이 확실하게 나오는 시기로 위험부담을

낮추는 방법이라고 볼 수 있습니다. 

또한 관리처분 인가 단계에서

해당 주택을 매수할 경우 필요한 투자금과

입주 시 예상되는 새 아파트 가격을 비교해서

투자하면  대략적인 수익을 알고 좀 더

안전한 투자를 한다고 생각하면  됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 투자로 서울에

새 아파트 내 집 마련하는 방법은

이런 방법 외에도 또 있습니다.

저는 청약저축을 넣고 15년을 기다려도

분양을 받을 수 없다는 걸 알고 청약통장을

바로 해약했습니다.

그래서 재개발 가능한 지역으로

발품을 팔아서 지금은 임대 주택 중

재개발 진행 중이거나 신통 기획 중인

주택이 많이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 서울에 새 아파트를 가질 수

있는 재개발 투자 방법에  대해서

이야기 나눠보았습니다.